競売物件の注意点は？

競売物件の注意点は？

競売物件情報を入手した際、競売においては、完全な情報はほとん
どないということに注意しなければなりません。

通常の売買であれば、宅地建物取引業法により、宅地建物取引業者
による詳細な重要事項説明がなされます。

しかし不動産競売において、裁判所は、重要事項説明ほどには、物
件情報を十分に説明してくれません。

現地を自分の足で確認し、最新の公簿を閲覧するなどの情報収集は
、競落しようとするものが必ず行わなければなりません。

物件明細書等に書いてあることは通常大きな誤りはないものの、書
いていない事項について、当核事項、例えば、件外不動産の存在等
がないとは限らないことに注意を要します。

競売物件を入手しようという者は、情報入手に手間を惜しんではな
りませんない。

あくまで自分の目で確認し、物件の形状、接道状況などの一般の物
件と同様の観点のみならず、占有者は誰か、占有者と債務者・所有
者との関係、公簿に短期賃貸借の登記が記入されていないかなど、
自ら調査すべき事項は多いです。


これらの調査結果に基づいて、例えば、占有排除のために、法的コ
スト（執行費用や執行完了まで商品にできないことによるコストな
ど）が、どの程度となるかを算定しなければなりません。

これらを最低競売価格と対比し、入札価格を決めるのにどの程度上
乗せするべきかを慎重に検討すべきです。

その後にかかることが想定されるコストを考えれば、価格自体が、
全く安いものではないことに気付かされることもあります。


物件調査のときはいなかったはずの占有者が、競落後に物件に行っ
てみると、全く知らない誰かがいることもあり得ます。

差押後の第三者であるから、短期賃貸借の発生する余地もなく、何
も心配する必要がないはずであるにも関わらず、占有者から法外な
立退料を請求されることもあります。

一種の競売妨害であり物件明細書や物件調査報告書に「敷金・保証
金」の記載がない場合でも、占有者から敷金の返還請求を求められ
、驚愕（がく）する場合もあります。


物件明細書は、あくまで、裁判所書記官や執行官が調査する事ので
きる範囲のものであり、調査が不十分であることもあり得るのであ
ります。

引渡命令の執行により、物件の完全な明渡を得たものの、執行の為
に負担した移転費用、件外物件保管費用が高額になってしまったと
いうものがあった。

そのために、占有者に立退料を支払う例も存在するようである。


また、実体法上、競落の時には、競落人に対して対抗できる占有者
、例えば、短期賃貸借（建物の場合３年以内の賃貸借）で、期間が
満了していなかったり、差押前に更新したものなどについては、期
間満了までは、引渡命令によっては明渡はなし得ず、引渡命令申立
は、競落人が裁判所に競落の代金を納付した日から６ヶ月内しか申
立できないことから、この間には短期賃貸借の期間が満了しないと
なると、結局は、引渡命令では占有を排除できないことになる。

この場合は、占有者が任意の明渡をしないとなると、訴訟によらざ
るを得ないのであり、競売により物件を取得しようとするものは、
占有者の権限の性質を見極めてコスト計算しておく必要があります。